كثير من الخسائر العقارية لا تنشأ من سعر الشراء بل من قرار الاستخدام. أرض تصلح لمركز تجاري تُبنى أبراجاً سكنية، وأرض تحتمل كثافة أعلى تُستهلك في استخدام منخفض العائد.
دراسة أعلى وأفضل استخدام تختبر البدائل المتاحة عبر أربعة اختبارات متتابعة: الجواز النظامي وفق الاشتراطات البلدية والمخطط، والإمكان المادي من حيث الموقع والمساحة والخدمات، والجدوى المالية بمقارنة العوائد والتكاليف، ثم الحد الأقصى للإنتاجية الذي يحدد البديل الفائز.
نسلّم الدراسة بجداول تدفقات نقدية وسيناريوهات حساسية، وبمقارنة صريحة بين البدائل، لتكون أساساً لقرار استثماري أو لدعم تقرير تقييم أو لعرض على جهة تمويلية.
لمن هذه الخدمة
- المطورون العقاريون قبل اعتماد المخطط
- ملّاك الأراضي الخام والمواقع الاستراتيجية
- الصناديق العقارية والمستثمرون المؤسسيون
- الجهات الحكومية والأوقاف في استثمار أصولها
- المؤسسات المالية عند دراسة تمويل مشروع
منهجية العمل
- 01
قراءة الموقع والنظام
مراجعة الاشتراطات البلدية والمخطط المعتمد ونسب البناء المسموحة.
- 02
توليد البدائل
بناء قائمة استخدامات محتملة قابلة للاختبار بدل خيار واحد مسبق.
- 03
الاختبارات الأربعة
الجواز النظامي، والإمكان المادي، والجدوى المالية، وأقصى إنتاجية.
- 04
النمذجة المالية
تدفقات نقدية وعائد داخلي وسيناريوهات حساسية لكل بديل مؤهل.
- 05
التوصية
تحديد الاستخدام الفائز مع مسوّغاته ومخاطره وحدود الاعتماد عليه.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين هذه الدراسة ودراسة الجدوى؟
دراسة الجدوى تختبر مشروعاً واحداً محدداً سلفاً، بينما دراسة أعلى وأفضل استخدام تبدأ بلا خيار مفضّل وتقارن بين بدائل متعددة لتحدد أيّها يستحق أن يخضع لدراسة جدوى تفصيلية.
هل تصلح الدراسة لعرضها على جهة تمويلية؟
نعم، ونصمّمها لهذا الغرض: افتراضات معلنة، ومصادر بيانات موثقة، وسيناريوهات حساسية تُظهر أثر تغيّر التكلفة والإيجار ومعدل الإشغال على العائد.
هل تشمل الدراسة تقدير قيمة الأرض؟
يمكن ذلك. نصدر الدراسة مستقلة أو مقترنة بتقرير تقييم عقاري معتمد يحدد قيمة الأرض وفق الاستخدام الموصى به، بما أن لدينا ترخيص التقييم العقاري.